Les lois sur les loyers et la justice
par Marcel CABIROL

Mes articles sur la question des loyers m'attirent des lettres désagréables émanant soit d'hommes d'affaires s'occupant de placements immobiliers, soit de propriétaires.
J'en ai même reçu de touchantes de la part de pauvres femmes seules dans la vie et n'ayant pour unique ressource que le revenu d'un petit immeuble. Tous ces correspondants bénévoles me prennent pour un défenseur aveugle de la cause des locataires, un démagogue qui n'hésite pas à dresser l'une contre l'autre la classe des propriétaires et celle des locataires.
Je voudrais leur répondre ici et fixer en même temps ma position en face de ce problème des loyers.

Du point de vue de la justice pure, toutes les lois sur les loyers sont injustes pour les propriétaires. Du point de vue social, elles s'imposent avec la dernière acuité.
C'est à tort que, pour étudier ce problème de l'habitation, l'opinion publique et le Parlement se sont divisés en deux camps rivaux.
Il faut, pour traiter cette question utilement, et la bien comprendre, s'élever au-dessus des intérêts particuliers aux locataires et aux propriétaires pour ne considérer que l'intérêt général de la collectivité française.
C'est sur cette position que je me suis installé pour assister à ce conflit entre propriétaires et locataires, qui va encore actuellement en s'aggravant tous les jours, et essayer de le résoudre.

Au point de vue du droit individuel, les lois sur les loyers sont injustes pour les propriétaires.
Un coup d'œil rapide sur l'ensemble des lois votées suffit à l'établir. La loi de 1918 a exonéré tous les combattants et mobilisés du paiement de leurs loyers pendant la guerre.
Les locataires ont été favorisés, mais les propriétaires, pendant les années de guerre, ont été privés de la totalité de leurs revenus; n'est-ce pas injuste pour ces derniers ? Ils ont été mobilisés comme leurs locataires et ils sont traités comme des parias qu'on sacrifie. La loi de 1918, celles des 31 mars 1922, 29 décembre 1923 et 2 août 1924 ont accordé des prorogations de jouissance des lieux loués jusqu'en 1926. Ces lois violent délibérément le Code civil, elles font échec à l'exécution des conventions librement consenties par les parties. Elles infligent aux propriétaires seuls un traitement particulier. La loi du 29 décembre 1923 interdit aux propriétaires de fixer librement le prix de leurs appartements. La loi du 20 juillet 1924 leur défend de louer en meublé leurs appartements vacants.

Toutes ces lois restrictives de la liberté sont injustes, si on les con- sidère du point de vue individua- liste, c'est-à-dire du point de vue où se sont placés les rédacteurs de notre Code civil. Cependant, toutes ces lois sont nécessaires au point de vue social et nous devons nous en faire les défenseurs. En effet, supposez que l'on ait exigé des locataires, à leur retour de la guerre, le paiement de leurs loyers arriérés; ils n'auraient évidemment pas pu les payer, car la guerre n'enrichit pas les combattants.
Les propriétaires les auraient poursuivis en justice. Les locataires, exaspérés par ces poursuites, se seraient livrés à des violences. Le trouble et le désordre se seraient établis en permanence dans le pays. Il fallait éviter cela dans l'intérêt général. C'est ce qu'a fait la loi de 1918.

Pendant les années de guerre on n'a pas construit d'immeubles et tout le nord de la France a été détruit. Pendant les années qui ont suivi, on n'a pas construit davantage. La conséquence a été, et est encore, une crise formidable du logement. A l'heure actuelle, il manque, dans la France entière, un nombre considérable de logements: 250.000 a dit M. le sénateur Chéron.

Il y a donc sur le marché locatif beaucoup plus de demandes de location que d'offres. Supposons que les propriétaires soient libres de fixer le prix des loyers: ils trouveront pour leurs locaux vacants des prix exorbitants. Les familles pauvres devront partir, la classe moyenne, elle aussi, sera touchée ; elle devra se restreindre, n'avoir que deux pièces là où quatre lui sont nécessaires.
Avant la guerre, le prix du loyer représentait le quinzième du revenu du locataire, ouvrier ou fonctionnaire; il représentera alors la moitié de son revenu. L'existence de la classe moyenne deviendra impossible. Des demandes d'augmentation de salaire ou de traitement surgiront de toute part. La hausse excessive des prix des loyers entraînera une hausse correspondante du prix de la vie. Tout le corps social en souffrira. C'est ce qui a nécessité et justifié la taxation du prix des loyers.

Le logement est nécessaire à l'existence et au développement de la famille. Il doit être sain et suffisant pour abriter les divers membres de la famille dans des conditions satisfaisantes d'hygiène morale et matérielle. Des logements surpeuplés sont démoralisants et deviennent des foyers de maladies contagieuses capables de contaminer des villes entières. Il est donc nécessaire, socialement parlant, de conserver à l'usage de l'habitation familiale le plus grand nombre de locaux d'où l'obligation de voter les lois interdisant la transformation des locaux d'habitation en locaux industriels ou commerciaux. L'intérêt général exige donc le vote et l'application stricte de toutes ces lois sur les loyers. Injustes au point de vue individualiste, elles sont justes et nécessaires au point de vue social. Tant que la masse des propriétaires ne comprendra pas les choses ainsi et ne se résoudra aux sacrifices matériels que les circonstances imposent, elle ne comprendra rien aux lois sur les loyers et les considérera à tort comme des lois iniques et démagogiques.

Marcel CABIROL,